Les Normes Internationales de Mesurage des Biens Immobiliers, connues sous l'acronyme IPMS (International Property Measurement Standards), ont été créées pour unifier et standardiser la manière dont les biens immobiliers sont mesurés à l'échelle internationale. Plus spécifiquement, les immeubles de bureaux bénéficient de normes précises sous l’appellation IPMS for Office Buildings, ou IPMS 3 – Offices. L'objectif de ces normes est de fournir des méthodes harmonisées permettant de garantir une cohérence et une transparence dans le mesurage des surfaces de bureaux à travers le monde. Ces normes sont devenues cruciales pour les investisseurs, les promoteurs, les propriétaires, et les locataires.
Avant l’introduction des IPMS, différentes juridictions utilisaient des normes nationales ou régionales qui variaient considérablement, entraînant souvent des disparités dans l’évaluation et la comparaison des biens immobiliers. Les IPMS comblent cet écart en offrant une norme uniforme, reconnue à l'échelle mondiale.
Historique et Contexte
Les IPMS sont le fruit d’une initiative lancée en 2013 par la Coalition Internationale des Normes de Mesurage (International Property Measurement Standards Coalition ou IPMSC). Cette coalition regroupe plusieurs organisations professionnelles internationales du secteur immobilier, notamment la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), la Fédération Internationale des Géomètres (FIG) et l’Union Européenne des Promoteurs Immobiliers (UEPI).
Avant cette harmonisation, il existait des différences significatives dans la façon dont les espaces étaient mesurés, notamment sur ce qui était inclus ou exclu des calculs (zones communes, murs intérieurs, etc.). Cela pouvait entraîner des confusions et des désaccords entre les différentes parties prenantes, comme les investisseurs, les gestionnaires d’actifs ou les locataires.
Objectifs des Normes IPMS
Les principales finalités des normes IPMS sont :
- Uniformisation : Créer un système mondialement reconnu pour mesurer les biens immobiliers, permettant ainsi aux investisseurs, promoteurs, et locataires de faire des comparaisons précises.
- Transparence : Offrir un cadre clair pour le calcul des surfaces, éliminant les ambiguïtés liées aux méthodes locales ou nationales.
- Équité : Garantir que tous les acteurs d’un marché immobilier donné travaillent à partir des mêmes références.
- Facilitation des transactions internationales : Simplifier les processus d’évaluation et de négociation des biens immobiliers au niveau global.
Les différentes catégories de mesurage IPMS pour les Immeubles de Bureaux
Les normes IPMS pour les immeubles de bureaux se divisent en plusieurs catégories, chacune ayant un but spécifique selon les besoins des utilisateurs :
- IPMS 1 – Office Buildings :
- Cette norme mesure la superficie brute extérieure de l’ensemble de l’immeuble. Elle inclut les murs extérieurs et les espaces internes, mais exclut les zones non permanentes comme les échafaudages temporaires.
- Elle est principalement utilisée pour des analyses à l’échelle de la propriété globale, par exemple pour comparer la densité des constructions ou pour des questions de planification.
- IPMS 2 – Office Buildings :
- Cette norme s’intéresse à la surface interne, en excluant les murs extérieurs mais en incluant l’ensemble des espaces internes, que ce soit des bureaux ou des parties communes.
- Elle est utile pour des comparaisons d’immeubles ou de surfaces internes, par exemple pour les promoteurs qui souhaitent comparer la rentabilité au mètre carré.
- IPMS 3 – Office Buildings :
- Cette norme est la plus utilisée par les locataires et les propriétaires car elle mesure la surface dont le locataire a l’usage exclusif. Elle inclut les cloisons intérieures et les colonnes, mais exclut les parties communes comme les ascenseurs ou les escaliers.
- C’est une norme essentielle dans la négociation des baux, car elle permet de déterminer précisément la surface utile pour le locataire.
Les avantages de l’utilisation des normes IPMS
L’adoption des IPMS offre plusieurs avantages, notamment pour les investisseurs, les gestionnaires d’actifs, les propriétaires et les locataires :
- Comparabilité internationale : Grâce à des standards uniformes, il devient plus simple de comparer des biens situés dans différents pays. Par exemple, un investisseur peut évaluer la rentabilité de bureaux à Paris et à New York en utilisant la même méthode de calcul.
- Réduction des litiges : L’utilisation d’une norme reconnue mondialement réduit les risques de désaccords entre les parties sur la surface réelle d’un espace de bureaux, minimisant ainsi les litiges lors des transactions immobilières ou des renouvellements de baux.
- Transparence accrue : Pour les locataires, il est important de savoir précisément quelle surface ils louent, ce qui permet une meilleure transparence dans la négociation des loyers.
- Optimisation de la gestion immobilière : Pour les propriétaires et les gestionnaires d’immeubles, l’application des normes IPMS leur permet d’avoir une meilleure compréhension de la surface exacte de leurs actifs et donc de mieux les valoriser.
- Harmonisation des pratiques : Dans les multinationales, où plusieurs filiales sont situées dans différents pays, les normes IPMS permettent d’harmoniser les pratiques et d’appliquer une méthode commune de calcul de la surface des bureaux.
Limites et défis
Bien que les normes IPMS soient largement acceptées à l’échelle mondiale, leur application peut parfois rencontrer des défis. Certaines juridictions ont encore des cadres réglementaires locaux qui peuvent entrer en conflit avec les IPMS, ou du moins créer des divergences. De plus, la mise en place de ces normes nécessite une formation et une adaptation des professionnels de l’immobilier, ce qui peut engendrer des coûts supplémentaires.
Synthese globale
Les Normes Internationales de Mesurage des Biens Immobiliers pour les Immeubles de Bureaux (IPMS) constituent une avancée majeure dans la gestion, l’évaluation, et la négociation des espaces de bureaux à travers le monde. En unifiant les pratiques et en offrant une plus grande transparence, elles facilitent les transactions immobilières internationales et permettent une comparaison plus équitable des actifs. Leur adoption progressive par les différentes parties prenantes du secteur immobilier témoigne de leur pertinence dans un monde globalisé où les standards internationaux sont de plus en plus indispensables.
Références et ressources
- IPMS Standards – International Property Measurement Standards Coalition (IPMSC)
- Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)
L'IPMS est-il obligatoire ?
L'adoption des termes IPMS lors du calcul ou de la déclaration de la superficie des surfaces de bureaux et d'habitation sur une base IPMS est obligatoire . Cette norme ne prescrit pas d'unité de mesure spécifique.
Application des Normes IPMS par S3D ENGINEERING
Chez S3D ENGINEERING, nous nous engageons à appliquer les Normes Internationales de Mesurage des Biens Immobiliers (IPMS) pour tous nos projets internationaux. Conscients de l’importance d’une mesure précise et standardisée, nous utilisons ces normes afin de garantir à nos clients des évaluations transparentes et uniformes de leurs espaces de bureaux, quel que soit le pays ou la région concernée. En intégrant les normes IPMS dans notre méthodologie, nous assurons une gestion optimisée des surfaces, favorisant la comparabilité et la fiabilité des informations immobilières à l'échelle mondiale. Nos clients bénéficient ainsi de la garantie que leurs projets immobiliers respectent les standards internationaux les plus rigoureux, permettant une prise de décision éclairée et une maîtrise optimale de leurs actifs.
